폐쇄등기부 열람으로 과거 이전 추적하기

“등기부를 떼어 봤는데 아무것도 안 나옵니다.” 이미 남의 명의가 된 부동산은 현재 등기부만 보면 흔적을 찾기 어렵습니다. 이때 쓰는 것이 폐쇄등기부입니다.

등기부가 닫히는 경우

등기기록은 몇 가지 사유로 폐쇄됩니다.

전산화 과정이 특히 중요합니다. 전산 등기부에는 이전 시점의 일부 정보만 옮겨진 경우가 있어, 그 이전의 소유권 변동은 폐쇄등기부에서만 확인됩니다.

① 오래된 증여를 찾기 위해

유류분과 특별수익은 시기 제한이 없거나 느슨합니다. 20년, 30년 전 증여도 계산에 들어가는데, 그 이전 기록이 현재 등기부에 없으면 폐쇄등기부를 봐야 합니다.

② 명의신탁 관계를 확인하기 위해

명의만 빌려주고 실제 소유는 따로였던 관계를 다투려면 언제 어떤 원인으로 명의가 옮겨졌는지가 필요합니다.

③ 침해 시점을 특정하기 위해

상속회복청구의 10년은 침해행위가 있은 날부터입니다. 언제 등기가 이루어졌는지를 정확히 알아야 기간 계산이 됩니다. 상속회복·분쟁에 정리했습니다.

④ 상속받은 부동산을 팔 때

취득가액을 확인하기 위해 과거 이력이 필요한 경우가 있습니다.

주의할 점이 있습니다. 전산화 이전의 종이 폐쇄등기부는 온라인에서 안 나오는 경우가 많습니다. 이때는 해당 부동산을 관할하는 등기소를 직접 확인해야 합니다.

토지의 경우 분필·합필이 반복되었다면 지번이 여러 번 바뀌어 추적이 복잡해집니다. 토지대장의 연혁을 함께 보면 흐름이 잡힙니다.

등기신청서류 열람이 특히 강력합니다. 등기가 어떤 서류를 근거로 이루어졌는지 확인할 수 있어, 협의분할을 원인으로 한 등기라면 그 협의서와 인감증명서를 볼 수 있습니다. 서명한 적이 없는 협의서가 첨부되어 있다면 그 자체가 사건이 됩니다.

다만 열람에는 이해관계를 소명해야 하고 보존 기간의 제약이 있습니다. 오래된 사건은 서류가 남아 있지 않을 수 있습니다.

“남의 부동산 기록을 볼 수 있나요?” 등기부는 공개되어 있어 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 폐쇄등기부도 마찬가지입니다. 다만 등기신청서류 열람은 이해관계 소명이 필요합니다.

“주소를 모르는데 어떻게 찾나요?” 소유자 이름으로 부동산을 찾는 검색은 일반에 열려 있지 않습니다. 조상땅찾기 서비스나 지방세 과세 자료로 목록을 확보한 뒤 개별 등기부를 확인하게 됩니다. 방법은 재산과 채무를 한 번에 확인하는 방법에 있습니다.

“기록이 없다고 하는데요.” 보존 기간이 지났거나 전산화 과정에서 누락된 경우가 있습니다. 이때는 토지대장이나 과세 자료로 간접 확인을 시도하게 됩니다.

분필·합필이 반복된 토지는 등기부만으로 추적이 어렵습니다.

토지대장의 연혁란을 먼저 보십시오. “○○번지에서 분할” 같은 기재가 있으면 그 지번의 등기부를 다시 떼어 거슬러 올라갑니다.

농지나 임야는 이 과정이 여러 단계가 되기도 합니다. 오래된 상속에서 시간이 가장 많이 드는 작업입니다.

명의와 실질이 다른 경우는 명의신탁된 부동산은 상속재산인가에 있습니다.