명의신탁된 부동산은 상속재산인가

상속 사건에서 등기부는 출발점이지만 결론은 아닙니다. 명의와 실질이 다른 경우가 있고, 그 주장이 나오는 순간 사건의 성격이 달라집니다.

두 방향의 주장

명의신탁 주장은 두 방향으로 나옵니다.

상황	주장하는 쪽	효과
고인 명의인데 실제로는 남의 것	상속인이 아닌 제3자	상속재산에서 빠짐
남의 명의인데 실제로는 고인 것	상속인	상속재산에 들어옴

첫 번째는 상속재산이 줄어드는 방향이고, 두 번째는 늘어나는 방향입니다. 어느 쪽이든 주장하는 사람이 증명해야 합니다. 등기부에 적힌 것이 진실이라고 추정되기 때문입니다.

등기부와 다른 실질을 보이려면 정황을 쌓아야 합니다.

자금 출처가 가장 강력합니다. 매수 대금이 전액 고인의 계좌에서 나갔다면 명의만 자녀로 해 둔 것이라는 주장에 힘이 실립니다. 반대로 명의자가 자기 돈으로 샀다는 자료를 대면 뒤집힙니다.

다만 오래된 거래는 금융 자료의 보관 기간이 지나 확인이 어렵습니다. 이 경우 세금 납부 이력이나 임대차 관계 자료로 간접 입증을 시도하게 됩니다.

주의할 점이 있습니다. 부동산 명의신탁은 원칙적으로 무효이고 금지됩니다. 부동산실명법이 이를 정하고 있고, 과징금과 형사처벌까지 따릅니다.

그래서 명의신탁을 주장하는 것은 스스로 위법 상태를 인정하는 것이기도 합니다. 실무에서는 이 점 때문에 주장을 망설이는 경우가 있습니다.

예외적으로 유효하게 다뤄지는 경우가 법에 정해져 있으나 범위가 좁습니다. 배우자 사이나 종중 관계에서 조세 포탈 등의 목적이 없는 경우 등입니다. 사안이 여기에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

명의신탁 주장이 들어오면 분할 심판이 그대로 진행되지 못하는 경우가 있습니다. 소유권 자체가 다퉈지므로 민사 소송에서 먼저 가려야 하기 때문입니다. 절차가 길어지는 원인이 됩니다.

농촌 지역 상속에서 반복되는 유형입니다. 종중 땅을 개인 명의로 등기해 두었는데 그 사람이 사망하면, 상속인들은 상속재산이라 하고 종중은 종중 재산이라 합니다.

이때는 종중 총회 회의록, 종중 규약, 관리 이력, 과거 소송 기록 등이 자료가 됩니다. 종중 명의신탁은 예외로 인정될 여지가 있는 유형이라 다른 사안보다 다툴 실익이 있습니다.

“아버지가 제 이름으로 사 주신 건데 상속재산인가요?” 증여로 준 것이라면 명의신탁이 아니라 증여이고, 상속재산은 아니지만 특별수익으로 계산에 들어갑니다. 명의만 빌린 것이라면 상속재산입니다. 두 경우의 결론이 다르므로 구별해야 합니다.

“등기부에 제 이름이 있으니 제 것 아닌가요?” 등기부는 강력한 자료이지만 절대적이지 않습니다. 다른 정황이 압도적이면 뒤집힐 수 있습니다.

“약정서가 없는데 증명이 되나요?” 서면이 없어도 자금 흐름과 관리 실태로 인정되는 경우가 있습니다. 다만 입증 부담이 훨씬 무겁습니다.

명의신탁 주장의 성패는 대체로 여기서 갈립니다.

금융 자료는 보관 기간이 지나면 조회되지 않습니다. 20년 전 거래라면 대금 이체 내역을 구하지 못하는 경우가 많습니다.

그때는 세금 납부 이력과 임대차 관계로 간접 입증을 시도하게 되는데, 부담이 훨씬 무겁습니다.