현물분할·대금분할·가액정산은 어떻게 다른가

각자의 몫이 계산되었다고 끝이 아닙니다. 아파트 한 채를 세 사람이 어떻게 나누느냐는 문제가 남습니다.

세 가지 방법

현물분할이 원칙이고, 그것이 어렵거나 부적당할 때 나머지 방법으로 갑니다.

가장 단순한 방식입니다. 아파트는 장남, 상가는 차남, 예금은 딸에게 주는 식입니다.

금액이 정확히 맞지 않으면 차액을 돈으로 조정합니다. 아파트가 6억, 상가가 5억이라면 아파트를 받은 사람이 5,000만 원을 주는 식입니다. 실무에서 가장 흔한 형태입니다.

주의할 것은 지분으로 나누는 것은 현물분할이 아니라는 점입니다. 아파트를 1/3씩 공유로 하면 분할한 것처럼 보이지만, 여전히 아무도 단독으로 처분할 수 없어 문제가 그대로 남습니다.

팔아서 현금으로 나눕니다. 아무도 그 재산을 원하지 않거나, 나눠 가지면 쓸모가 없어지는 경우입니다.

방식	특징
상속인들이 합의해 매각	제값을 받을 가능성이 높다
법원의 경매	시세보다 낮게 팔릴 수 있다

경매로 가면 손해가 큽니다. 유찰이 반복되면 가격이 계속 내려가고, 절차에도 시간이 걸립니다. 그래서 실무에서는 심판 절차 중에도 임의 매각으로 합의를 유도하는 경우가 많습니다.

한 사람이 재산을 전부 갖고 나머지 상속인에게 각자의 몫에 해당하는 돈을 줍니다.

이런 사정이 있을 때 쓰입니다.

돈을 줄 능력이 있는지가 관건입니다. 몫이 큰 재산이면 정산액도 크고, 그 돈을 마련하지 못하면 이 방법을 쓸 수 없습니다. 대출 가능성까지 함께 검토하게 됩니다.

정산액은 분할 당시의 시가를 기준으로 계산합니다. 사망 시점이 아닙니다. 사망 후 몇 년이 지나 부동산이 올랐다면 그만큼 정산액도 커집니다.

심판으로 가면 법원이 사정을 보고 방법을 정합니다. 고려되는 것들입니다.

실무에서는 여러 방법이 섞이는 경우가 많습니다. 아파트는 배우자가 갖고 정산하며, 토지는 팔아서 나누고, 예금은 지분대로 나누는 식입니다.

방법에 따라 세금 부담이 달라지므로 미리 계산해야 합니다.

구체적인 세액은 세무 확인을 받으시기 바랍니다.

“공유로 등기해 두면 나중에 정리하면 되지 않나요?” 공유는 분할이 아닙니다. 아무도 단독 처분을 못 하는 상태가 계속되고, 시간이 지나면 상속인이 늘어 더 복잡해집니다.

“제가 살고 있으니 제가 갖는 게 당연하지 않나요?” 거주 사실은 고려되는 요소이지만 그것만으로 정해지지 않습니다. 다른 상속인에게 정산할 수 있어야 합니다.

“경매로 가면 얼마나 걸리나요?” 사건마다 다르지만 감정과 매각까지 상당한 기간이 소요되고, 유찰되면 더 길어집니다. 그래서 합의 매각이 유리한 경우가 많습니다.