임대차 보증금이 상속에서 문제되는 방식

부동산이 있는 상속에서 거의 빠지지 않는 항목인데, 재산인지 채무인지가 상황에 따라 뒤집힙니다.

임대인이었던 경우 — 채무입니다

고인이 집이나 상가를 세놓고 있었다면, 그 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 상속재산 목록에서 채무 쪽에 들어갑니다.

여기서 자주 나는 사고가 있습니다. 건물 시세만 보고 재산이 많다고 판단했는데, 보증금 합계가 그것을 상당 부분 상쇄하는 경우입니다.

3개월 안에 포기와 한정승인을 판단할 때 이 계산을 빠뜨리면 안 됩니다. 등기부의 근저당은 눈에 보이지만 보증금은 임대차계약서를 봐야 드러납니다.

확인할 것들입니다.

고인이 세 들어 살고 있었다면 보증금 반환채권이 상속재산이 됩니다. 그리고 임차인의 지위 자체가 승계됩니다.

주택임대차보호법에는 상속인이 없거나 상속인이 함께 살지 않던 경우 사실상 혼인 관계에 있던 사람 등에게 임차권이 승계되는 규정이 있습니다. 가족 관계가 단순하지 않은 사안에서는 이 부분을 별도로 확인해야 합니다.

보증금 반환 의무든 반환채권이든 상속인 여럿에게 나뉩니다. 여기서 실무 문제가 생깁니다.

임차인 입장에서는 보증금을 돌려받으려면 상속인 전원을 상대해야 합니다. 한 명이라도 연락이 안 되면 절차가 막힙니다. 이때 임차인은 공탁이나 소송으로 해결하게 됩니다.

상속인 입장에서는 임차인이 나가겠다고 하는데 협의가 되지 않으면 각자 자기 지분만큼 돌려줘야 하는 상황이 됩니다. 실무에서는 한 사람이 전부 돌려주고 나중에 정산하는 방식이 많이 쓰이는데, 그 정산 근거를 남겨 두어야 합니다.

분할 협의를 한다면 보증금 처리를 명시해야 합니다.

협의로 정해도 임차인에게는 대항하지 못합니다. 임차인은 여전히 상속인 각자에게 지분만큼 청구할 수 있습니다. 다만 상속인들 사이에서는 유효하므로 구상의 근거가 됩니다.

사망 이후에 발생한 임대료는 상속재산에서 나오는 과실입니다. 분할이 끝나기 전까지는 상속인들의 공유에 속하는 것으로 보아 지분대로 나누는 것이 원칙입니다.

문제는 한 사람이 계속 받아 온 경우입니다. 분할 단계에서 정산 대상이 되고, 정리되지 않으면 부당이득으로 다투게 됩니다.

3개월이 지나지 않았다면 임대료 수령에 주의하십시오. 상속재산을 관리·수익하는 행위로 평가되어 단순승인 사유가 될 수 있습니다. 판단이 서지 않는다면 받지 말고 공탁하거나 별도 계좌에 보관하는 방법을 검토해야 합니다.

“세입자가 나가겠다는데 지금 돌려줘도 되나요?” 3개월이 지나지 않았고 채무 규모를 모른다면 신중해야 합니다. 상속재산에서 채무를 변제하는 행위가 되므로 승계 승인으로 평가될 소지가 있습니다.

“보증금은 등기부에 안 나오는데 어떻게 확인하나요?” 확정일자를 받은 임차인은 등기부에 나타나지 않습니다. 계약서와 계좌 내역, 임차인 직접 확인이 필요합니다. 전입세대 열람으로 거주자를 확인하는 방법도 있습니다.

“상속받은 건물을 팔면 보증금은 어떻게 되나요?” 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 매매 대금에 반영해 정리하는 것이 보통입니다.