상속재산 평가는 어느 시점을 기준으로 하나

“아버지 아파트가 얼마짜리입니까.” 답이 하나가 아닙니다. 무엇을 계산하려는지에 따라 기준 시점이 달라지기 때문입니다. 이 차이를 모르면 같은 재산을 두고 서로 다른 숫자를 들고 다투게 됩니다.

세 개의 시점

앞의 셋은 사망 시점으로 묶이지만, 마지막이 다릅니다. 재산을 실제로 어떻게 나눌지 정할 때는 지금 얼마인지가 문제됩니다. 사망 후 몇 년이 지나 심판이 진행되는 사건에서 이 차이가 큽니다.

특별수익과 유류분은 상속인들 사이의 형평을 맞추는 제도입니다. 20년 전에 받은 사람과 지금 나누는 사람을 비교하려면 같은 시점의 가치로 환산해야 합니다.

증여 당시 가액으로 계산하면 일찍 받은 사람이 자산 상승분을 전부 가져갑니다. 그래서 사망 시점으로 끌어와 비교합니다.

	증여 당시 (2004년)	상속개시 당시 (2026년)
아파트	8,000만 원	7억 원
계산에 넣는 값	—	7억 원

계산이 끝나 각자의 몫이 정해지면, 이제 실제로 무엇을 누구에게 줄지 정해야 합니다. 이 단계에서는 분할 당시의 시가를 봅니다.

사망 후 3년이 지나 심판이 진행 중이고 그사이 부동산이 오른 상황을 생각해 보십시오. 한 사람이 그 부동산을 갖고 다른 사람에게 돈으로 정산한다면, 그 정산액은 사망 당시가 아니라 지금 시세를 기준으로 계산해야 형평이 맞습니다.

그래서 실무에서는 감정을 두 번 하게 되는 경우가 있습니다. 특별수익 반영을 위한 사망 시점 평가와, 정산액 산정을 위한 현재 평가입니다.

아파트는 비교적 다툼이 적습니다. 같은 단지 같은 평형의 실거래가가 있어 기준이 명확합니다. 반면 토지나 비상장주식은 평가 방법에 따라 몇 배씩 차이가 나기도 합니다.

감정을 한다면 감정 시점과 대상을 어떻게 정할지에 초기부터 관여해야 합니다. 감정평가서가 나온 뒤에 다투는 것보다 훨씬 효율적입니다.

상속세는 세법이 정한 방법으로 평가합니다. 시가를 원칙으로 하되 시가를 알기 어려우면 기준시가 등 보충적 평가 방법을 씁니다.

그래서 이런 상황이 생깁니다.

	금액
상속세 신고 시 평가액	4억 원
분할·유류분 계산의 평가액	6억 5,000만 원

같은 부동산인데 숫자가 다릅니다. 어느 쪽이 틀린 것이 아니라 목적이 다른 계산입니다. 상담에서 이 점을 설명하지 않으면 혼란이 생깁니다.

“공시지가로 계산하면 되지 않나요?” 세금 계산에서는 쓰이는 경우가 있지만, 상속인들 사이의 형평을 맞추는 계산에서는 시가가 원칙입니다. 공시지가는 대체로 시가보다 낮아 그것으로 계산하면 재산을 받은 쪽이 유리해집니다.

“부동산이 떨어졌는데 사망 당시로 계산하면 손해입니다.” 특별수익 계산에서는 그렇습니다. 다만 실제 분할 단계에서는 현재 가치가 반영되므로 전체 결과가 왜곡되지는 않습니다.

“감정 비용은 누가 내나요?” 신청한 쪽이 예납하고 나중에 부담을 정하는 것이 보통입니다. 금액이 작지 않으므로 감정을 몇 건이나 할지 미리 계산해 두는 편이 좋습니다.

시점이 다른 두 평가가 필요한 사건이라면, 감정 신청서에 두 시점을 함께 적으십시오.

“상속개시일인 2024년 ○월 ○일 기준 시가 및 감정일 기준 시가를 각각 산정해 주시기 바랍니다.”

한 번의 감정으로 두 값을 받으면 비용과 기간이 크게 줄어듭니다. 나중에 다른 시점이 필요해져 재감정을 신청하면 요건이 까다롭고 시간이 다시 듭니다.

사망 후 오래 지난 사건일수록 이 준비가 필요합니다. 시세가 크게 움직였다면 두 값의 차이가 그대로 분쟁이 됩니다.